没有签订书面房屋买卖合同，卖方违约后买方如

周某和杨某是高中同学，杨某没考上大学留在老家，周某毕业后在北京工作，2003年杨某来北京投奔周某，周某在北京有两套房子，因杨某来京没有房子住，周某就把其中一套用比较低给杨某居住，周某每月收取500元的房租。两年后，杨某在北京安定下来，就想把周某的房子买下，和周某协商后，周某同意卖房，因双方关系好的原因，就没有签订房屋买卖合同。房屋全价46万杨某给了10万的首付，由于房子属于按揭，且当时房产证还没下来，没法过户，周某收到房款后只打了个收条（收条杨某后来找不到了），杨某随后对房子进行了装修（找的个体户装修），一直住在这个房子里。直到07年1月，这时房产证下来准备过户。因为房价上涨，周某的妻子认为价钱过低，希望杨某能多给10万，但杨某很难接受，双方协商不成，周某就起诉杨某解除租赁合同关系，搬出所租赁房屋，杨某反诉要求确认双方的房屋买卖合同关系，要求周某进行房屋产权过户，结果杨某败诉。

可能败诉的原因分析：

杨某败诉的关键，是没有提交案件的对其有利的关键证据，没有证据证明和周某之间形成了房屋买卖合同关系。因周某和杨某之间本身存在房屋租赁合同关系，房屋买卖和房屋租赁这两种关系交织在一起，更加加大了法院认定双方存在房屋买卖合同关系。

杨某认为事实就是事实，法院不可能视案件的真实情况而不顾，自己说的句句是事实，法院应该相信自己所说的事实，忽略了证明案件事实证据的提供，诉讼经验的缺乏，从而导致自己的一审败诉。

反败为胜的策略：

本案的焦点在于，周某和杨某之间是否真的形成了房屋买卖合同关系。笔者认为，如何抓住案件的争议焦点，证明案件的对己方的关键事实，是反败为胜的关键所在，因此我们从案件的实际情况出发，决定“以情动人”，依法获得关键证据。

结合到本案情况，本案的关键是要证明周某和杨某之间形成了房屋买卖合同关系。同时，需要证明房屋买卖合同涉及的房屋买卖时的真实价格。

首先，因为双方没有签订书面的房屋买卖合同，就要找出他们有口头合同的情形，按照法律规定，只要有证据证明双方在房屋买卖问题上存在口头约定，就可认定双方的买卖合同关系，因此，在一审判决下来后，要周某重新取得该项证据。具体的做法是让杨某约周某到争议房子之中，表示愿意接受一审结果，搬出房屋，要求和周某进行交接，交接的时候约了双方一个共同的同学到场，要通过交接的时候利用双方的关系，让周某承认双方的房屋买卖合同关系，对双方谈话进行录音。杨某和周某从小一起玩到大，像兄弟一样，这次的诉讼，也是因为周某的妻子。因此，周某在这个时候，放松了警惕，承认了不卖房不是自己的本意，是妻子嫌46万太低了。通过这次录音，以及其他两个在场同学的证人证言，从而取得了案件的关键性证据，即证明了房屋买卖合同关系及房屋买卖的价款。其次，对给付房屋预付金10万块钱、对房屋进行装修的事实提交相关证据，提供银行汇款证明，房屋装修人员的证明（找个人装修，没有合同和发票），以求和录音证据相互印证。

风险提示及预防方法：

在进行二手房买卖过程中，要签合同，尤其在熟人之间，一定要有书面合同，约定双方的权利义务、首付款、定金、如何交纳、何时过户、如何过户、如果不配合有什么违约责任等等。预感或得知到对方要违约的情况下，要努力收集对自己有利的证据，进行录音取得对自己有利的证据。

法律链接：《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、 第四十一条 、第四十四条 、第四十六条 、第七十条